Metrô prepara novo modelo de exploração imobiliária em três terminais de ônibus
Parceria com a Brio Investimentos poderá transformar áreas de Vila Madalena, Vila Mariana e Belém em empreendimentos comerciais ou residenciais, com participação da estatal nos resultados financeiros
O Metrô de São Paulo vai ampliar suas receitas com a exploração imobiliária de três terminais de ônibus integrados às estações Vila Madalena, Vila Mariana e Belém. É uma estratégia similar a adotada há décadas pela companhia com os shopping centers ligados à rede, mas prevê uma estrutura de negócios diferente, com a possível participação da estatal em um fundo imobiliário.
A empresa selecionada para desenvolver os projetos foi a Brio Investimentos, cuja proposta foi classificada como preferencial em 25 de setembro. A decisão não significa a assinatura de um contrato definitivo, já que ainda serão necessárias negociações e aprovações internas. Caso não haja acordo, o Metrô poderá recorrer a outras propostas classificadas.
A novidade está na forma de remuneração. Nos empreendimentos comerciais existentes, como os shoppings Metrô Tucuruvi, Santa Cruz e Tatuapé, a companhia recebe pagamentos pela concessão do uso de seus terrenos.
No Shopping Metrô Tucuruvi, por exemplo, o contrato estabelece uma remuneração calculada sobre a receita bruta do empreendimento ou um valor mínimo mensal garantido, prevalecendo o maior. A concessão foi firmada em 2005, com prazo até 2054.
Planta de área demarcada do terminal de onibus na estação Vila Madalena na Linha 2-Verde (Divulgação Metrô de São Paulo)
Já a nova parceria prevê a estruturação de um fundo imobiliário, do qual o Metrô poderá participar como cotista mediante a disponibilização dos imóveis. Nesse formato, a companhia poderá receber rendimentos da exploração dos empreendimentos e participar de eventual valorização dos ativos.
A Brio ficaria responsável pela estruturação financeira e imobiliária dos projetos, incluindo estudos de viabilidade, licenciamento e contratação das empresas que executarão as construções.
O modelo permitiria ao Metrô participar dos resultados dos negócios sem precisar financiar diretamente as obras. Entretanto, os percentuais de participação, os valores envolvidos e a remuneração esperada ainda não foram divulgados.
Experiência com shopping centers
A exploração de terrenos próximos às estações não é novidade para o Metrô. A companhia possui contratos relacionados a cinco shopping centers: Tatuapé, Boulevard Tatuapé, Santa Cruz, Corinthians-Itaquera e Tucuruvi.
Em 2023, esses empreendimentos proporcionaram uma receita de R$ 76,1 milhões à estatal, segundo dados apresentados pela própria companhia.
Planta da estação Belém, com destaque para o terminal norte (Divulgação Metrô de São Paulo)
Mais recentemente, o Metrô também negociou a prorrogação dos contratos dos shoppings Tatuapé e Boulevard Tatuapé. Em fevereiro de 2025, a empresa anunciou um acordo de R$ 280 milhões pela antecipação das remunerações referentes à extensão da concessão até 2097.
Os valores mostram a importância dos empreendimentos imobiliários para a geração de receitas que não dependem diretamente das tarifas pagas pelos passageiros.
No relatório de 2025, o Metrô informou que suas receitas não tarifárias e outros recebimentos relacionados alcançaram R$ 609,4 milhões, dos quais R$ 446,77 milhões estavam associados ao segmento de desenvolvimento imobiliário. O resultado foi influenciado por pagamentos extraordinários e antecipações contratuais, não representando exclusivamente receitas recorrentes.
Três terminais com potencial construtivo
Os imóveis selecionados para a nova parceria somam aproximadamente 17,4 mil metros quadrados.
A maior área fica no Terminal Vila Mariana, integrado à Linha 1-Azul, com 8.276 m². Em seguida aparece o Terminal Belém-Norte, conectado à Linha 3-Vermelha, com 5.366 m². O Terminal Vila Madalena, da Linha 2-Verde, possui 3.784 m².
Os três locais atendem, em conjunto, cerca de 207 mil passageiros diariamente, considerando o movimento das respectivas estações.
Planta satélite da estação Vila Mariana da Linha 1-Azul (Divulgação Metrô de São Paulo)
A proposta é aproveitar o potencial imobiliário dessas áreas sem comprometer a função original dos terminais. Isso significa que os futuros empreendimentos deverão preservar as condições de circulação, embarque e desembarque dos passageiros.
Ainda não foram definidos os tipos de construção previstos para cada terreno. O chamamento público admite projetos residenciais ou comerciais, conforme a viabilidade econômica e as características de cada local.
A previsão é que as construções sejam concluídas em até cinco anos após o início das respectivas obras, mas não existe um cronograma divulgado para o começo dos trabalhos.
A parceria também dependerá da aprovação dos projetos pelo Metrô e das autorizações urbanísticas necessárias. Somente após essas etapas será possível conhecer o porte dos edifícios, os investimentos previstos e o retorno financeiro esperado pela companhia.