Motiva cita modelo visto na China para financiar expansão de trilhos no Brasil
Executivos da holding analisaram experiências na Ásia que usam projetos imobiliários para bancar parte do custo de metrôs e trens
Executivos da Motiva, holding que controla as concessionárias ViaQuatro e ViaMobilidade, afirmaram ao site Metro Quadrado que a empresa pretende levar a governos estaduais e ao governo federal discussões sobre novos modelos de financiamento para sistemas de transporte sobre trilhos.
O tema surgiu após uma viagem de um grupo de executivos à Ásia, com visitas a sistemas na China e em Cingapura, onde a expansão de metrôs e trens urbanos é associada a receitas não tarifárias.
As concessionárias ligadas à Motiva (antiga CCR) está à frente das operações das linhas 4-Amarela e 5-Lilás (metrô) e das linhas 8-Diamante e 9-Esmeralda (trens metropolitanos) em São Paulo.
No tour na Ásia, a comitiva avaliou principalmente o chamado modelo rail plus property, no qual a implantação de novas linhas é acompanhada do desenvolvimento imobiliário em áreas acima ou no entorno de estações, com a receita ajudando a financiar o investimento em infraestrutura.
Estação Vila Sônia, da Linha 4-Amarela (Willian Moreira)
Na prática, esse tipo de arranjo busca capturar parte da valorização imobiliária gerada pela chegada dos trilhos. Em vez de depender apenas da tarifa e de subsídios públicos, o projeto passa a ter uma fonte adicional de recursos com empreendimentos comerciais, corporativos, logísticos ou residenciais vinculados a estações, pátios e faixas de domínio.
Exploração imobiliária já vislumbrada pelo Metrô de SP
Em mercados asiáticos, a exploração imobiliária aparece como um dos pilares de financiamento e, em alguns casos, representa parcela relevante da receita das operadoras.
A ideia não é exatamente inédita: o Metrô de São Paulo já tem realizado estudos similares para projetos como a Linha 20-Rosa, mas a discussão esbarra em regras contratuais e regulatórias. Uma das questões é que concessões de mobilidade costumam ter prazos por volta de 30 anos, considerados curtos para parte dos ciclos de retorno típicos do setor imobiliário.
Outra dificuldade é definir como seriam tratados os ativos desenvolvidos nessas áreas ao fim dos contratos, além de estabelecer mecanismos claros de repartição de riscos e de remuneração.
Estação em Londres (National Rail)
O tema também se conecta ao custo elevado de implantação de linhas metroferroviárias e ao intervalo longo entre o início das obras e o início da arrecadação tarifária. Nesse período, o financiamento costuma depender de aportes públicos e de estruturas de crédito com garantias complexas.
A ideia descrita pelos executivas da empresa coloca o desenvolvimento imobiliário como uma forma de reduzir parte desse “vazio” financeiro, especialmente em projetos de expansão com grande potencial de valorização urbana.
Estação Santo Amara ampliada (iTechdrones)
Além do componente imobiliário, a publicação relata que a Motiva também observou iniciativas de digitalização e tecnologias de gestão em sistemas asiáticos, com aplicações voltadas a automação, monitoramento e análise de dados operacionais. Esses elementos são tratados como complementares à discussão de financiamento, por influência direta na eficiência de operação e manutenção.
Por enquanto, as propostas citadas pelos executivos aparecem como diretrizes e exemplos observados fora do país, e não como um plano formal já incorporado a contratos em vigor. Ainda assim, a sinalização de interesse no modelo reforça uma mudança de enfoque: discutir a expansão do transporte sobre trilhos não apenas como obra pública financiada por orçamento e tarifa, mas também como um projeto urbano capaz de gerar receitas associadas ao uso do solo.