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Entenda o projeto de transformar a estação Brás em um “shopping”

Metrô e CPTM lançaram nesta semana uma licitação conjunta para conceder uma área de quase 1.400 m² para comércio e serviços no espaço de ligação das duas estações
Estação Brás ganhará mini-shopping

O governo do estado anunciou nesta semana o lançamento de uma nova licitação que prevê conceder uma grande área de ligação entre as estações Brás da CPTM e Metrô para a implementação de um pequeno shopping. Trata-se da primeira iniciativa do gênero no local que também tem estudos em andamento para projetos mais amplos e que envolvem o entorno da estação.

A concessão é mais um passo da atual gestão em ampliar as receitas acessórias das duas companhias e não depender apenas das tarifas e repasses para cobrir seus custos. Em outros sistemas mundo afora, as operadoras tem parte do fundamento advindo de aluguel de áreas comerciais, publicidade e prestação de outros serviços. Até mesmo pedágios para veículos acabam sendo usados para manter o transporte coletivo, como em Londres.

No caso do sistema paulista, embora o Metrô e a CPTM tenham iniciativas parecidas, sobretudo o primeiro, há ainda um enorme espaço a ser explorado, como demonstra outro projeto, o que quer transformar o pólo multimodal Palmeiras-Barra Funda numa nova centralidade da capital paulista.

A concessão lançada nesta semana, no entanto, é um projeto menor, mas aparentemente bem concebido. Unindo áreas vazias das duas companhias, a proposta do governo é que esse espaço seja arrematado por uma empresa ou consórcio que terá de investir ao menos R$ 1,4 milhão para adaptar as lojas e quiosques para então alugá-los para lojistas. O edital tem o cuidado de evitar que esse “shopping” tenha características de centros populares onde uma loja dá lugar a vários boxes, modalidade proibida pelo contrato.

A ideia, ao contrário, é ter um mix atraente e variado e uma infraestrutura semelhante a centros semelhantes. Para isso, as laterais do mezanino de ligação serão fechadas e haverá um espaço dedicado a uma praça de alimentação com mais de 300 m². As plantas disponibilizas pelas duas companhias mostram ao menos 50 pontos de vendas entre quiosques e lotes com mais de 100 m². Eles estão espalhados em pontos próximos às escadas de acessos da plataformas da CPTM e também dos bloqueios do Metrô, mas mais concentrados onde há os portões que separam as duas estações de forma a não interferir na locomoção dos passageiros. Haverá a reforma de banheiros para uso público, mas sob responsabilidade do concessionário que também criará uma área para os funcionários das lojas.

Croqui que mostra a localizações dos pontos de vendas: quase 1.400 m²

Receita atrelada ao negócio

O desenho financeiro do edital prevê que o Metrô e a CPTM recebam uma parcela fixa inicial que será o elemento de escolha da empresa no certame. A maior oferta, que lembra a “luva” usada nas negociações imobiliárias desse gênero, ficará com a concessão por 30 anos.

Depois disso, as duas companhias terão direito a uma mensalidade mínima de R$ 478 mil a partir do nono mês do contrato, sendo a maior para o Metrô (R$ 258 mil) por conta da área superior do espaço cedido. Mas é no item que prevê uma participação na receita bruta do concessionário que Metrô e CPTM devem ter sua principal fonte de ganho.

Nada menos que 52% do faturamento bruto da concessão será paga às duas empresas desde que esse valor seja superior aos R$ 478 mil. Ou seja, a empresa ou consórcio que assumir o espaço, pagará uma espécie de bônus desde que fature mais de R$ 920 mil por mês com o aluguel das lojas e quiosques. É de se esperar, no entanto, que o vencedor da licitação, que deverá ter experiência nesse sentido, conseguirá um faturamento bem superior a esse para amortizar seu investimento e também seus custos.

Atualmente, a estação São Bento possui uma concessão semelhante, mas com menor área. Já a estação Brás, por onde passam seis linhas de metrô e trens metropolitanos, movimenta meio milhão de pessoas por dia, número que chegará a 800 mil nestes dias que antecedem o Natal – imagina-se como já seria positivo se o shopping estivesse funcionando.

“A ampliação das receitas acessórias é uma meta dessa gestão e os recursos são reinvestidos em benefício dos passageiros. Além disso, com a concessão dos espaços comerciais, o setor privado poderá ampliar a oferta de serviços às pessoas que usam a Estação Brás pela CPTM e pelo Metrô”, afirmou o secretário dos Transportes Metropolitanos, Alexandre Baldy.

A sessão pública de recebimento das propostas está marcada para 11 de fevereiro.

Pátio São Bento: iniciativa semelhante do Metrô (Divulgação)

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Ricardo Meier

É um entusiasta do assunto mobilidade e sobretudo do impacto positivo que o transporte sobre trilhos pode promover nas grandes cidades brasileiras. Também escreve nos sites Airway (aviação) e AUTOO (automóveis).

4 Comentários

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  • Precisamos falar sobre a readequação da estação para a integração plena com a rede também. Qual a possibilidade de readequação das plataformas da CPTM para que a plataforma da Linha 12 tenha conexão com os trilhos sentido Luz? À primeira vista, as 3 plataformas poderiam ser deslocadas mais a sul para que a plataforma da Linha 12 tenha acesso aos trilhos sentido Luz. Poderia constar das obras da Linha 13 para estender o atendimento desta.

    • Exato, tanto a do lado do largo da Concórdia quanto pelo lado da rua Domingos Paiva, na maior parte dos muros nessa rua há muito lixo e é muito degradado ….

  • É um passo interessante, mas o melhor mesmo seria que a concessão na verdade implicassem na implantação desses projetos aqui, como a CPTM tempos atrás divulgou:

    https://www.ferroviando.com.br/o-futuro-da-cptm-em-imagens-e-promessa-de-psd/

    Um projeto como este poderia atrair o interesse de fundos imobiliários, com o objetivo de construção e exploração das áreas na sua plenitude. Seria algo realmente fora de série e que iria trazer um retorno significativo.

    Indo um pouco além da matéria, o que vislumbro como algo muito interessante, indo na linha de concessão que é muito forte neste governo, seria a realização de uma grande Parceria Público-Privada para o desarquivamento do conceito de concessão da Nova Luz, o qual já tive a oportunidade de mostrar aos colegas leitores. Creio que uma concessão como essa feita em conjunto com os projetos que já se pensam, sem sombra de dúvidas iria trazer ganhos substanciais para a população, para quem for explorar a área, além de retorno ao Metrô, Governo do Estado, CPTM e Prefeitura de São Paulo.

    A quem interessar, vou deixar o endereço de um vídeo e da matéria:

    https://www.youtube.com/watch?time_continue=1&v=DHIgwpfMiy0&feature=emb_title

    “Tornar a CPTM subterrânea entre a Lapa e o Brás não é delírio.”

    https://medium.com/trens-metropolitanos/cptm-subterranea-lapa-bras-nao-e-delirio-ae732725d18a

    São projetos para lá de audaciosos, mas que podem levar a CPTM e o Metrô para outro patamar.

Airway